Publié le 12 juillet 2026 – Temps de lecture : 10 minutes
L'investissement locatif fait son grand retour.
Après la disparition du dispositif Pinel, le Gouvernement lance une nouvelle mesure fiscale destinée à relancer la construction de logements et à encourager les particuliers à investir : le dispositif Relance Logement, également appelé dispositif Jeanbrun, du nom du ministre chargé du Logement Vincent Jeanbrun. Son ambition est claire : augmenter rapidement le nombre de logements disponibles à la location tout en redonnant de la rentabilité aux investisseurs privés.
Mais ce nouveau dispositif est-il réellement plus avantageux que le Pinel ? Quels logements sont concernés ? Et surtout, est-ce le bon moment pour investir ?
Nous faisons le point.
Pourquoi un nouveau dispositif ?
Le marché immobilier français traverse une crise profonde.
Depuis plusieurs années, plusieurs facteurs se cumulent :
- baisse des constructions neuves ;
- chute des ventes des promoteurs ;
- hausse des taux d'intérêt ;
- recul des investisseurs ;
- pénurie de logements dans de nombreuses villes.
Le Gouvernement estime que la fiscalité actuelle ne permettait plus de rendre l'investissement locatif suffisamment attractif.
L'objectif du plan Relance Logement est donc de mobiliser l'épargne des Français afin de financer davantage de logements et d'augmenter durablement l'offre locative sur l'ensemble du territoire.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Contrairement au Pinel, qui accordait une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat, le dispositif Jeanbrun repose principalement sur un mécanisme d'amortissement fiscal.
En pratique, le propriétaire peut amortir progressivement une partie de la valeur de son bien tout en continuant à déduire ses charges habituelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, etc.).
L'objectif est simple :
- réduire les revenus fonciers imposables ;
- améliorer la rentabilité nette ;
- encourager les investisseurs à conserver leur bien sur le long terme.
Cette logique est proche de celle déjà utilisée dans plusieurs pays européens.
Qui peut bénéficier du dispositif ?
Le dispositif est ouvert à tous les particuliers souhaitant investir dans un logement destiné à la location.
Il est applicable pendant les trois prochaines années et concerne les logements situés dans des immeubles collectifs.
Les biens éligibles sont :
- ✅ logements neufs ;
- ✅ logements anciens avec travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien.
Jeanbrun remplace-t-il définitivement le Pinel ?
Oui.
Le Pinel était basé sur une réduction d'impôt.
Le Jeanbrun repose sur une logique beaucoup plus patrimoniale.
| Critère | Pinel | Jeanbrun |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Réduction d'impôt | Amortissement du bien |
| Déduction des charges | Oui | Oui |
| Ancien avec travaux | Très limité | Oui |
| Vision patrimoniale | Moyenne | Forte |
| Durée | Temporaire | 3 ans (à ce stade) |
L'objectif est de privilégier des investissements économiquement viables plutôt que des achats motivés uniquement par un avantage fiscal.
Quels sont les avantages ?
Une fiscalité plus intéressante
L'amortissement permet de diminuer fortement les revenus fonciers imposables.
Pour de nombreux investisseurs, cela peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie chaque année selon le montant investi et le régime fiscal.
Une meilleure rentabilité
Moins d'impôts signifie davantage de trésorerie.
Cela peut :
- améliorer le cash-flow ;
- faciliter l'obtention d'un financement bancaire ;
- accélérer la constitution d'un patrimoine.
Un dispositif valable partout en France
Contrairement à certains anciens dispositifs, l'objectif est de soutenir la construction sur l'ensemble du territoire, sans se limiter à quelques zones tendues.
Les points de vigilance
Comme toujours en immobilier, l'avantage fiscal ne doit jamais masquer la qualité du bien.
L'histoire du Pinel nous rappelle plusieurs erreurs.
De nombreux investisseurs ont acheté :
- trop cher ;
- dans des secteurs peu attractifs ;
- avec des loyers surestimés.
Résultat :
- faible rentabilité ;
- difficultés à revendre ;
- moins-value parfois importante.
Un investissement réussi reste avant tout :
- ✔ un bon emplacement ;
- ✔ un prix cohérent ;
- ✔ une demande locative durable.
Exemple concret
Imaginons un appartement neuf acheté :
Prix : 250 000 €
Financement :
- apport : 25 000 €
- crédit : 225 000 €
Loyer : 950 €/mois
Grâce au dispositif Jeanbrun :
- amortissement du bien ;
- déduction des intérêts d'emprunt ;
- déduction de la taxe foncière ;
- déduction des frais de gestion.
Le revenu foncier imposable devient beaucoup plus faible qu'avec un investissement classique.
Sur plusieurs années, le gain fiscal peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros selon votre tranche marginale d'imposition. Le montant exact dépend toutefois de votre situation et des règles d'amortissement applicables.
Quel impact sur le marché immobilier ?
Le Gouvernement espère plusieurs effets.
Une reprise de la construction
Les promoteurs pourraient retrouver davantage d'acquéreurs.
Une augmentation du parc locatif
Plus d'investisseurs signifie davantage de logements disponibles.
Une rénovation de l'ancien
L'obligation de réaliser des travaux favorise la remise sur le marché de logements parfois vacants ou énergivores.
Notre analyse
Chez CombienVautMonLogement.fr, nous pensons que cette réforme va dans le bon sens.
Elle privilégie une logique patrimoniale plutôt qu'une simple réduction d'impôt.
En revanche, il faudra rester prudent.
L'avantage fiscal ne doit jamais faire oublier les fondamentaux :
- acheter au bon prix ;
- choisir un secteur dynamique ;
- vérifier la demande locative ;
- calculer précisément la rentabilité.
C'est d'ailleurs là que les outils de simulation prennent tout leur sens.
Avant tout investissement, nous recommandons de réaliser :
- une estimation de la valeur réelle du bien ;
- une simulation de crédit immobilier ;
- un calcul de rentabilité locative ;
- une estimation des frais de notaire.
Quelques minutes de simulation peuvent parfois éviter plusieurs dizaines de milliers d'euros d'erreur.
Conclusion
Le dispositif Jeanbrun marque une évolution importante de la fiscalité immobilière française. En remplaçant la logique de réduction d'impôt du Pinel par un mécanisme d'amortissement, il cherche à redonner de l'attractivité à l'investissement locatif tout en stimulant la construction et la rénovation de logements.
Pour les investisseurs, cette réforme ouvre de nouvelles opportunités, mais elle ne dispense pas d'une analyse rigoureuse. Plus que jamais, la réussite d'un projet immobilier reposera sur trois critères essentiels : le bon prix d'achat, le bon emplacement et une rentabilité réaliste.
Avant de signer, prenez le temps de comparer les prix du marché, de simuler votre financement et d'évaluer précisément le rendement de votre investissement. C'est la meilleure façon de transformer un avantage fiscal en véritable création de patrimoine.