Passoire thermique : peut-on encore vendre en 2025 ?

La réponse courte est oui : en 2025, il est toujours possible de vendre une passoire thermique en France. Il n'existe pas d'interdiction générale de vendre un logement classé F ou G au DPE. En revanche, la réglementation a clairement changé de rythme. Les pouvoirs publics ont durci les règles pour pousser à la rénovation énergétique, et cela modifie concrètement la manière de vendre, d'estimer et de négocier ce type de bien.

Pour beaucoup de propriétaires, la confusion vient d'un mélange entre interdiction de louer et possibilité de vendre. Or les deux sujets ne se traitent pas de la même façon. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G en métropole ne peuvent plus être proposés à la location au titre de la décence énergétique. Mais cela n'empêche pas leur vente. En pratique, cela signifie surtout que les acheteurs regardent de plus près le coût des travaux, le calendrier réglementaire et la marge de négociation.

Si vous êtes propriétaire d'une maison classée G, d'un appartement F en copropriété, d'un bien reçu en succession ou d'un logement resté longtemps en location, le bon réflexe n'est pas de paniquer. Le bon réflexe est d'évaluer précisément la valeur du bien dans son état actuel, puis d'arbitrer entre vente en l'état, travaux ciblés ou rénovation plus ambitieuse. C'est exactement à ce stade qu'une estimation gratuite permet d'éviter un prix trop élevé, qui bloque la commercialisation, ou un prix trop bas, qui vous fait perdre de l'argent.

Dans cet article, nous faisons le point sur la question centrale : passoire thermique, peut-on encore vendre en 2025 ? Nous verrons ce qui change pour les logements F et G, les obligations du vendeur, l'impact sur le prix, et la meilleure stratégie pour vendre sans stress.

Ce qui change en 2025 pour les logements F et G

Le mot passoire thermique désigne généralement un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. En France, les estimations publiques tournent autour de plusieurs millions de logements concernés, avec un ordre de grandeur souvent proche de 4,8 millions de biens dans le parc privé. Autrement dit, vous n'êtes pas un cas isolé : c'est une réalité de marché massive, connue des acheteurs, des notaires, des banques et des agents immobiliers.

En 2025, les points réglementaires les plus importants à retenir sont les suivants :

• Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G en métropole est considéré comme non décent sur le plan énergétique pour la location. Il ne peut donc plus être remis en location, sauf exception juridique ou technique très particulière.
• Les logements classés F restent vendables et encore louables en 2025, mais leur interdiction progressive à la location est déjà programmée pour 2028.
• Les logements classés E sont, eux, visés par l'échéance de 2034 pour la location.
• Les loyers des logements classés F et G sont gelés dans de nombreux cas depuis 2022 en métropole, ce qui a déjà changé la perception des investisseurs.
• Le DPE est opposable depuis 2021 : ses résultats engagent davantage le vendeur et les professionnel·les.
• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024. En 2025, un grand nombre de propriétaires doivent donc refaire leur DPE avant la mise en vente.

Autre évolution importante : depuis le 1er juillet 2024, la méthode de calcul du DPE a été ajustée pour les logements de moins de 40 m². Certains studios et petites surfaces ont ainsi pu gagner une classe énergétique. Si vous détenez un petit appartement classé F ou G avant cette date, il est particulièrement utile de vérifier si un nouveau DPE améliore la note. Dans certains dossiers, cela change nettement la stratégie de vente.

Peut-on encore vendre une passoire thermique en 2025 ? Oui, sans ambiguïté

Oui, une passoire thermique peut encore se vendre en 2025. Il n'existe pas de texte interdisant la cession d'un logement F ou G au seul motif de sa performance énergétique. Un propriétaire peut donc vendre une maison classée G, un appartement F ou un immeuble énergivore, à condition de respecter les obligations d'information et de diagnostic applicables.

En réalité, la vraie question n'est pas seulement juridique. Elle est aussi commerciale : à quel prix, dans quels délais et à quel profil d'acheteur ? Un bien énergivore attire encore des acquéreurs en 2025, mais pas pour les mêmes raisons qu'un logement déjà performant. On retrouve souvent trois profils :

• Des acquéreurs occupants, prêts à acheter moins cher pour rénover progressivement et se constituer une résidence principale.
• Des investisseurs, qui cherchent une décote suffisante pour absorber le coût des travaux et revaloriser le bien.
• Des acheteurs avertis, capables de piloter un chantier ou de négocier un financement intégrant l'enveloppe travaux.

Autrement dit, le marché existe encore. Mais il est plus sélectif, plus rationnel et plus documenté. Une passoire thermique se vend d'autant mieux que le dossier est clair : DPE récent, audit quand il est requis, devis crédibles, visibilité sur les aides éventuelles et prix cohérent avec la réalité du marché local.

Les obligations du vendeur en 2025 : ce qu'il faut absolument anticiper

1. Un DPE à jour est indispensable

Le diagnostic de performance énergétique est la première pièce que les acheteurs regardent sur une annonce. Il conditionne l'étiquette énergie, l'étiquette climat, la lisibilité du coût théorique des consommations et, dans les faits, une partie de la confiance accordée au vendeur.

En 2025, il faut être particulièrement vigilant sur la validité du document. Beaucoup de DPE anciens ne peuvent plus être utilisés. Si votre diagnostic date d'avant le 1er juillet 2021, il est souvent nécessaire de vérifier sa date exacte et, dans de nombreux cas, de le refaire. Un DPE obsolète peut retarder la mise en vente, fragiliser l'annonce ou compliquer la signature d'un compromis.

Sur le plan budgétaire, un DPE coûte généralement entre 100 et 250 euros selon le type de bien et le marché local. C'est un faible coût au regard de son impact sur la commercialisation. Pour un propriétaire de logement F ou G, refaire un DPE peut aussi être l'occasion d'identifier les postes les plus pénalisants : isolation des combles, système de chauffage, ventilation, eau chaude, fenêtres, ou encore défaut d'isolation des murs.

2. L'audit énergétique est obligatoire dans certains cas

L'autre sujet majeur en 2025, c'est l'audit énergétique. Il est obligatoire lors de la vente de maisons individuelles et d'immeubles en monopropriété classés F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation s'étend également aux biens classés E dans ces mêmes catégories.

Point essentiel : cette obligation ne vise pas automatiquement tous les appartements en copropriété. Un appartement F ou G n'est pas, à lui seul, concerné par l'audit énergétique obligatoire de la même manière qu'une maison individuelle. Cette nuance est importante, car elle évite beaucoup d'inquiétudes inutiles.

L'audit énergétique doit présenter des scénarios de travaux, une estimation du gain de performance et un ordre de grandeur des coûts. Son objectif n'est pas de vous obliger à rénover avant la vente, mais d'informer clairement l'acquéreur. Dans la pratique, un audit sérieux peut même sécuriser la transaction, car il donne un cadre rationnel à la négociation.

Le coût d'un audit énergétique se situe fréquemment dans une fourchette d'environ 800 à 1 500 euros, parfois davantage selon la complexité du bien. C'est un budget à intégrer dès la préparation de la vente, en particulier pour les maisons anciennes, les biens hérités ou les logements ruraux très énergivores.

3. Les autres diagnostics et documents restent incontournables

Une passoire thermique ne se résume pas au DPE. Comme pour toute vente immobilière, vous devez aussi réunir les diagnostics et informations annexes applicables au bien : ERP (état des risques), électricité, gaz, amiante, plomb, métrage Carrez le cas échéant, assainissement non collectif, informations de copropriété, procès-verbaux d'assemblée générale, montant des charges, etc.

Pourquoi est-ce encore plus important pour un logement F ou G ? Parce qu'un acheteur qui sait qu'il devra financer des travaux énergétiques sera naturellement plus exigeant sur le reste. Si le dossier est incomplet, la méfiance augmente, la négociation se durcit et les délais s'allongent.

Quel impact sur le prix de vente d'un logement classé F ou G ?

Dans la plupart des marchés, une passoire thermique subit une décote. Mais il faut immédiatement préciser deux choses. D'abord, la décote n'est pas automatique au même niveau partout. Ensuite, elle dépend autant du marché local que de la note énergétique elle-même.

En 2024 et 2025, les observations de terrain font souvent apparaître des décotes de l'ordre de 5 % à 15 %, avec des cas qui peuvent dépasser 20 % sur des marchés peu tendus, pour des maisons anciennes très consommatrices ou lorsque les travaux sont lourds. À l'inverse, dans les secteurs très recherchés, un appartement bien placé peut se vendre avec une décote plus modérée si le potentiel de rénovation est clair.

Les facteurs qui pèsent le plus sur le prix sont généralement les suivants :

• La classe énergétique exacte : un G profond inquiète davantage qu'un F proche du E.
• La typologie du bien : une maison individuelle expose souvent l'acheteur à des travaux plus nombreux qu'un appartement en copropriété.
• Le coût estimé des travaux : isolation, chauffage, ventilation, menuiseries, toiture.
• La localisation : dans une zone tendue, la demande peut compenser une partie du handicap énergétique.
• Le profil d'acheteur : résidence principale, investisseur, marchand de biens.
• La qualité du dossier vendeur : DPE récent, audit, devis, historique des consommations, transparence.

Un exemple concret : une maison de 110 m² classée G en périphérie d'une ville moyenne ne se vendra pas comme un appartement F de 45 m² dans un quartier central bien desservi. Dans le premier cas, l'acheteur intègre souvent une enveloppe travaux importante, parfois 30 000 à 80 000 euros selon l'état réel du bâti. Dans le second, quelques travaux ciblés peuvent suffire à améliorer la classe énergétique, ce qui limite la décote.

C'est pour cette raison qu'un prix théorique au mètre carré ne suffit pas. Pour vendre juste, il faut tenir compte du coût d'usage, de la réglementation à venir et de la capacité du bien à sortir rapidement des classes F ou G. Avant toute mise en vente, le plus prudent est de faire estimer votre logement à sa valeur réelle, puis de comparer cette valeur avec un scénario incluant quelques travaux. Vous pouvez ensuite affiner votre stratégie grâce aux simulateurs du site.

Vendre en l'état ou faire des travaux avant la vente ?

C'est souvent la question la plus délicate. Il n'existe pas de réponse universelle. Le bon choix dépend du montant des travaux, du temps disponible, de votre trésorerie, du profil d'acheteur visé et de l'écart entre la valeur actuelle du bien et sa valeur après amélioration énergétique.

Quand vendre en l'état est souvent la meilleure option

Vendre en l'état a du sens si vous ne souhaitez pas mobiliser de budget important, si le logement nécessite une rénovation lourde, si vous êtes dans le cadre d'une succession, d'une séparation, d'un déménagement rapide ou si le bien s'adresse naturellement à des acquéreurs capables de rénover.

Dans ce cas, la meilleure stratégie n'est pas de cacher le problème énergétique, mais de l'assumer intelligemment : prix cohérent, audit clair, explication des travaux prioritaires et dossier complet. Beaucoup de ventes échouent non pas parce que le bien est une passoire thermique, mais parce que le prix de départ ne tient pas compte de cette réalité.

Quand quelques travaux ciblés peuvent améliorer la vente

À l'inverse, certaines interventions rapides peuvent changer la perception du bien et, parfois, faire gagner une classe. On pense notamment à :

• l'isolation des combles ou de la toiture ;
• le remplacement d'un ancien système de chauffage très énergivore ;
• l'installation d'une régulation performante ;
• la correction d'un défaut majeur de ventilation ;
• dans certains cas, le remplacement ciblé de menuiseries.

Attention toutefois : tous les travaux ne sont pas rentables avant une vente. Changer toutes les fenêtres ou lancer une rénovation globale à la dernière minute ne garantit pas un retour sur investissement intégral. L'approche la plus saine consiste à chiffrer le coût, mesurer le gain de DPE attendu et comparer ce gain avec la hausse de valeur potentielle.

Exemple simple : si une intervention de 8 000 à 12 000 euros permet à un logement de passer de G à E, l'impact sur la valeur et sur l'attractivité commerciale peut être significatif. En revanche, une rénovation lourde à 50 000 euros n'est pas toujours récupérée à l'euro près lors de la vente, surtout si le marché local est peu dynamique.

Comment vendre une passoire thermique plus vite en 2025

Voici une méthode concrète, rassurante et efficace pour vendre un logement F ou G dans de bonnes conditions.

1. Faites une estimation réaliste dès le départ. Un bien énergivore surévalué peut rester des mois sur le marché, puis subir plusieurs baisses de prix visibles par tout le monde. Mieux vaut partir juste. Vous pouvez commencer par une estimation gratuite sur CombienVautMonLogement.fr.
2. Vérifiez la validité de votre DPE. En 2025, c'est un point critique. Un diagnostic périmé fragilise toute la mise en vente.
3. Déterminez si l'audit énergétique est obligatoire. C'est souvent le cas pour une maison individuelle classée F ou G, et aussi pour certaines maisons classées E depuis 2025.
4. Préparez un dossier lisible. Factures d'énergie, devis, diagnostics, taxe foncière, travaux déjà réalisés, documents de copropriété : plus l'acheteur a d'informations, plus il se projette.
5. Présentez le potentiel, pas seulement l'existant. Une annonce efficace ne dit pas seulement « maison classée G ». Elle montre aussi la faisabilité d'un passage en E ou D, le budget estimatif et l'intérêt patrimonial du bien.
6. Adaptez votre cible. Selon le bien, il faut parler à des ménages qui cherchent une résidence principale à rénover, ou à des investisseurs qui calculent précisément leur enveloppe travaux.

Le point clé, en 2025, est la transparence. Les acheteurs savent que les passoires thermiques existent, qu'elles peuvent représenter une opportunité et qu'elles se négocient. Ce qu'ils redoutent, c'est l'incertitude. Un propriétaire qui donne une information claire vend souvent mieux qu'un propriétaire qui minimise les contraintes.

Trois exemples concrets pour mieux se projeter

Exemple 1 : une maison classée G en zone périurbaine

Une propriétaire souhaite vendre une maison de 125 m² construite dans les années 1970. Le chauffage est ancien, l'isolation des combles insuffisante, et le DPE classe le bien en G. En 2025, la maison reste vendable. En revanche, l'audit énergétique est obligatoire. Après estimation, il apparaît qu'une rénovation complète serait lourde et peu rentable avant la vente. La stratégie retenue consiste donc à vendre en l'état, avec audit, devis d'isolation, et prix ajusté. Résultat : moins de visites inutiles et un acquéreur occupant qui négocie, mais achète en connaissance de cause.

Exemple 2 : un petit appartement F de 32 m²

Dans une grande ville, un studio de 32 m² était classé F avant la révision de méthode applicable aux surfaces de moins de 40 m². Un nouveau DPE réalisé après juillet 2024 améliore la note. Le bien reste modeste, mais il sort de la catégorie la plus pénalisante. Ici, refaire le DPE avant la mise en vente change clairement l'annonce, le nombre de contacts et le niveau de décote accepté par le marché.

Exemple 3 : un logement hérité, vide depuis plusieurs années

Dans le cadre d'une succession, les héritier·es souhaitent vendre rapidement une maison ancienne classée G, située en zone rurale. Le bien nécessite des travaux importants, la toiture devra être revue à moyen terme, et le système de chauffage n'est plus adapté. Dans ce cas, entreprendre des travaux avant vente aurait immobilisé du temps et de la trésorerie, sans certitude de retour rapide. La décision la plus rationnelle est une vente en l'état, avec forte transparence et ciblage d'acheteurs bricoleurs ou professionnels de la rénovation.

Les erreurs les plus fréquentes à éviter

• Confondre location et vente. Un logement G peut être bloqué pour la location en 2025, mais rester parfaitement vendable.
• Utiliser un ancien DPE devenu invalide. C'est l'une des erreurs les plus fréquentes depuis l'échéance de fin 2024.
• Surestimer le bien par comparaison avec des logements rénovés. Une maison classée G ne se valorise pas comme un bien classé C ou D, même dans le même quartier.
• Lancer des travaux sans calcul préalable. Tous les travaux ne créent pas la même valeur.
• Ne pas documenter le potentiel de rénovation. Un acheteur accepte plus facilement une passoire thermique si le plan d'action est concret.
• Négliger le ciblage marketing. Un investisseur et une famille en résidence principale n'attendent pas les mêmes informations.

Ce qu'il faut retenir pour vendre sereinement en 2025

Si vous deviez retenir une seule idée, c'est celle-ci : une passoire thermique se vend encore en 2025, mais elle ne se vend plus comme avant. Les logements F et G restent sur le marché, simplement avec plus d'exigence en matière de prix, de diagnostics et de pédagogie.

Le bon réflexe consiste à partir des faits : note énergétique réelle, obligations exactes selon le type de bien, coût probable des travaux et positionnement local du marché. À partir de là, vous pouvez choisir entre vendre rapidement en l'état, réaliser quelques travaux ciblés ou retravailler plus profondément votre projet. Dans tous les cas, mieux vaut disposer d'une base chiffrée solide avant de publier une annonce.

Pour savoir combien vaut réellement votre logement en tenant compte de sa performance énergétique, vous pouvez demander une estimation gratuite sur CombienVautMonLogement.fr. Et si vous hésitez entre vente immédiate et rénovation, nos simulateurs vous aideront à comparer les scénarios de manière simple et concrète.